2000 / 1.000.000 m²
2001 / 910.000 m²
2002 / 490.000 m²
2003 / 420.000 m²
2004 / 450.000 m²
2005 / 580.000 m²
2006 / 669.000 m²
2007 / 804.000 m²


Marktbericht für Büroflächen 2007

Büroflächenbestand

Der Büroflächenbestand für die Stadt München mit dem Umland hat sich im Vergleich zum 4. Quartal 2006 mit 17,9 Mio. m² bzw. zum 1. bis 3. Quartal 2007 mit 18,4 Mio. m² auf aktuell rund 18,6 Mio. m² erhöht. Bedingt ist dieser Anstieg zum einem durch die 2007 fertig gestellten Neubauobjekte, die mit über 170.000 m² anzusetzen sind, und zum anderen auf Ergebnissen einer Neuerhebung der Büromarktfläche Anfang 2007.

Büroflächenumsatz

Auch im 4. Quartal setzte sich der sehr positive Trend des Jahres 2007 fort. So wurden in den letzten drei Monaten des Jahres rund 210.000 m² Bürofläche umgesetzt. Insgesamt führt dies zu einem sehr guten Gesamtergebnis von 804.000 m², nachdem im 1. Quartal 190.000 m², im 2. Quartal 185.000 m² und im 3. Quartal 2007 219.000 m² erreicht wurden.

Dies übertrifft den prognostizierten Wert von 750.000 m². Zu beachten ist, dass in diese Umsatzzahl einige größere Neubauprojekte von Eigennutzer eingeflossen sind. Es entfallen rund 130.000 m² auf Eigennutzer, wobei der ADAC mit seinem Neubau in der Hansastraße mit rund 60.000 m² (1. Quartal 2007) an der Spitze steht. Die reine Vermietungsleistung hat sich dem-nach 2007 bei rund 674.000 m² bewegt.

Im 10-Jahres-Blick wurde 2007 ein Top-Drei-Ergebnis erreicht, nur die Jahre 2000 und 2001 waren besser! Im Vergleich zu den Vorjahren hat sich der Gewerbeimmobilienmarkt sichtlich erholt. Seit dem deutlichen Einbruch in den Jahren 2002, 2003 und 2004 mit nur jeweils um die 500 Mio. m² ist der gesamte Flächenumsatz im Jahre 2007 als äußerst positives Ergebnis zu werten und eine Zeichen für die Erholung des Immobilienmarktes.

Trotz des gesunkenen ifo Geschäftsklimaindex seit Mitte 2007 konnten im 3. und 4. Quartal 2007 hohe Vermietungszahlen erreicht werden. Allgemein prognostizieren die Experten vom ifo Institut für Wirtschaftsforschung ein Nachlassen der konjunkturellen Dynamik. Zum Jahresende ist die deutsche Konjunktur weiter aufwärts gerichtet, sie hat aber an Kraft eingebüsst. Im De-zember 2007 wurde der tiefste Klimaindex des Jahres 2007 (103,0 Punkte) ermittelt. Verglichen mit dem Wert vom Dezember 2006 (108,8 Punkten) ein merklicher Rückgang.

Bedeutende Großanmietungen (inkl. Verlängerungen)

ca. 60.000 m² ADAC, Hansastraße (City SW)
ca. 30.000 m² Premiere, Premiere Allee in Unterföhring (Peripherie NO)
ca. 21.000 m² Hypo Real Estate Systems GmbH, Lehel Carré, Gewürzmühlenstraße (Zentrum)
ca. 20.500 m² Allianz Global Investors, Seidlstraße (Zentrum)
ca. 20.000 m² Qimonda AG, Am Campeon in Neubiberg (Peripherie SO)
ca. 16.000 m² Ernst & Young, Arnulfpark (Zentrum)
ca. 13.500 m² Escada AG, Einsteinring in Aschheim (Peripherie NO)
ca. 12.125 m² MAN AG, Ungerer Straße (City NO)
ca. 10.600 m² Bristol-Myers-Squibb GmbH, Arnulfstraße (Zentrum)
ca. 7.600 m² Servier Deutschland GmbH, Elsenheimer Straße (City SW)
ca. 7.300 m² TietoEnator Deutschland GmbH, Schertlinstr. (City SW)
ca. 6.600 m² Münchener Rückversicherung, Berliner Straße (City NO)
ca. 6.400 m² Bilinguale Grundschule Phorms, Maria-Theresia-Str. (City NO)
ca. 6.200 m² Grünecker, Kinkeldey, Stockmair & Schwanhäusser, Leopoldstraße (City NW)
ca. 5.500 m² Linde Gas, Gutenbergstraße in Unterschleißheim (Peripherie NW)
ca. 5.250 m² Elsevier GmbH, Hackerbrücke (Zentrum)
ca. 4.400 m² SJ Berwin LLP, Karolinen Karree, Karlstraße (Zentrum)

Leerstand / Verfügbares Angebot

Der Leerstand pendelte im Jahr 2007 zwischen 1,45 Mio. m² und 1,50 Mio. m². Begründet zum einem in den Neubauprojekten, die neu auf dem Markt angeboten wurden, und zum anderen in Bestandsobjekten, die wieder dem Mietmarkt zugeführt wurden, wie die ehemaligen von Infineon genutzten Flächen. Zum Jahresende 2007 lag der Leerstand bei rund 1,50 Mio. m². Im Vergleich zum Vorjahr (Dezember 2006: 1,55 Mio. m²) verringerte sich der Leerstand geringfügig.

Die Leerstandsquote lag zum Jahresende 2007 bei 8,1 %. Im Vergleich zum Dezember 2006 also 0,5 % niedriger.

Im Laufe von 2007 sind Neubauobjekte mit rund 174.000 m² fertig gestellt worden. In den Jah-ren 2008 bis 2010 werden rund weitere 560.000 m² Büro, wovon schon 173.000 in fortgeschrittener Planung stehen bzw. im Bau befinden, auf dem Markt kommen. Darunter sind einige Projekte im Arnulfpark wie das „Atmos“, der „Skygarden“ oder der Neubau des französischen Investors Icade, in dem Ernst & Young bereits 16.000 m² angemietet hat. Weitere Objekte sind das „Glashaus im Park“ in der Parkstadt Schwabing, das „Be Orange“ – Office Center 1 ebenfalls Parkstadt Schwabing sowie die „Nymphenburger Höfe“ an der renommierten Nymphenburger Straße sein.

Die Verknappung an hochwertigen Büros mit einer zusammenhängenden Fläche größer 1.000 m² innerhalb des Altstadtrings, die sich bereits 2006 abgezeichnet hatte, hielt 2007 weiter an. Auch die Neubauprojekte, die 2007 fertig gestellt bzw. auf dem Markt angeboten wurden, haben diesbezüglich keine Erleichterung gebracht. Meist stehen hier nur noch Restflächen zur Anmietung. Zu nennen wären hier u.a. das „Karolinen Karree“, die „Lenbachgärten“ und das „Altstadt Palais“. Aufgrund des anhaltenden hohen Anfragevolumens für Büroobjekte in dieser Lage wird sich auch im Jahre 2008 keine Entspannung abzeichnen, obwohl im Zuge der Anmietung in den Neubauprojekten einige Bestandsimmobilien in sehr guter Innenstadtlage 2007 auf dem Markt gekommen sind bzw. 2008 frei werden. Dies mag Grund dafür sein, dass besonders diese Lagen – sei es als Neubauprojekt oder Refurbishment - im Focus von Projektentwicklern stehen. Die heute bekanntesten Projekte sind das Areal der „Süddeutschen Zeitung“ in der Sendlinger Straße und die Neubebauung des Stadtwerke-Areals in der Müllerstraße.

Ebenfalls einer regen Nachfrage erfreuten sich die klassischen Bürostandorte am und um den Mittleren Ring. Das Angebot an modernen Büroflächen ist hier noch breit gefächert. Projektentwickler und Investoren erkennen die Entwicklungsmöglichkeiten. So wird aktuell an der Verwirklichung des bereits 2001 geplanten „Skyline Tower“ mit vier Campusgebäuden in der Parkstadt Schwabing gearbeitet.

Die hohen Umsatzzahlen für das Umland wurden 2007 von einigen großen Projektentwicklungen für Eigennutzer geprägt. Zu nennen sind hier die entstehenden Neubauten von Premiere (ca. 30.000 m²), Qimonda (ca. 20.000 m²) und Escada (ca. 13.500 m²). Trotz dieser Entwicklung ist der Leerstand in Bestandsobjekten weiterhin auf einem hohen Niveau. An dieser Stelle sei aber anzumerken, dass hochwertige Neubauten mit sehr guter Verkehrsanbindung (ÖPNV und motorisiert Individualverkehr), wie sie u.a. der „Business Campus“ in Garching bietet, sich reger Nachfrage erfreuten. So waren in dem oben genannten Neubau bis Ende 2007 über 50 % der Flächen vermietet.

Nachfrage

Das Neuanfragenvolumen verweilte 2007 auf einem hohen Niveau und erreichte auch im 4. Quartal ein zufriedenstellendes Ergebnis. Bevorzugt angefragte Lagen waren 2007 wiederum zentrumsnahe Standorte mit sehr gutem ÖPNV Anschluss sowie optimale Erreichbarkeit mit dem Individualverkehr.

Das Stadtgebiet hat im 4. Quartal nur noch 62 % vom Gesamtumsatz für sich verbuchen können. Das Stadtzentrum, auf welches 49 % aller Vermietungen im Stadtgebiet entfielen, war auch in den letzten drei Monaten des Jahres 2007 der präferierte Stadtteil. Des Weiteren waren im 4. Quartal die City Nord-Ost (28 % der Anmietungen vom Stadtgebiet) und die City Süd-West (17 % der Anmietungen vom Stadtgebiet) sehr gefragt.

Wie schon oben angedeutet sind die Umsatzzahlen in der Peripherie im Jahr 2007 auf Grund der Neubauprojekte von Eigennutzern deutlich gestiegen. Im 4. Quartal wurden rund 37 % der Anmietungen im Umland getätigt, was verglichen mit dem 3. Quartal (35%) einen weiteren An-stieg darstellt. Auf das gesamte Jahr 2007 gesehen sind über 70 % der Vermietungen im Stadt-gebiet von München und knappe 30 % in der Peripherie getätigt worden. Zu berücksichtigen sind hier die Neubauprojekte von Eigennutzern.

Unternehmen aus dem Bereich Telekommunikation, IT und Software mieteten 2007 die meisten Büroflächen an. Dies entspricht über 14 % des gesamten Flächenumsatz 2007. Als zweit stärkste Nachfragergruppe mit über 12 % traten am Münchner Büromarkt die Unternehmensbe-ratungen, Rechts- und Patentanwälte auf. An dritter Stelle sind Medienunternehmen und Verla-ge zu nennen.

In dem gesamten Jahr 2007 wurden insgesamt ca. 860 Mietverträge unterschrieben. Daraus ergibt sich eine durchschnittliche Mietvertragsgröße von ca. 935 m².

Mietpreise

Die Bandbreite im obersten Preissegment lag im Jahr 2007 zwischen 20,00 €/m² und 31,00 €/m². Die Spitzenmiete bewegte sich im 4.Quartal leicht aufwärts von 29,50 €/m² auf 30,00 €/m².

Die gewichtete Durchschnittsmiete war im Verlauf von 2007 gestiegen auf rund 14,50 €/m². Im Stadtgebiet wurden die Mieten angehoben und bewegen sich aktuell bei durchschnittlich 15,50 €/m². Die Mieten im Umland von München verharrten in den ersten drei Quartalen auf gleichem Niveau. Im 4. Quartal konnte aufgrund der Fertigstellung einiger hochwertiger Neubauprojekte eine Anstieg auf durchschnittlich knappe 11,00 €/m² festgestellt werden.

Fazit

Im Jahr 2007 wurden rund 174.000 m² Büroflächen, darunter sehr hochwertige Büroobjekte wie die Lenbachgärten und das Karolinen Karree, fertig gestellt. Dies war u.a. die Ursache für einen Anstieg des Büroflächenbestands auf 18,6 Mio. m² (im Vgl. zum Dezember 2006 mit 17,9 Mio. m²).

Mit einem gesamten Flächenumsatz von 804.000 m² übertraf der Münchner Büromarkt die allgemein prognostizierten Werte. Seit dem Einbruch 2002 mit lediglich nur noch 500.000 m² hat sich der Münchner Büromarkt sichtlich erholt.

Der Leerstand schwankte 2007 zwischen 1,45 und 1,50 Mio. m². Zum Jahresende lag die Leer-standsquote bei 8,1 % was im Vergleich zum Vorjahr eine Abnahme von 0,5 % darstellt.

Im Jahr 2007 konnte das Umland von München einen deutlichen Bedeutungszuwachs verbu-chen. Im gesamten Jahr wurden rund 70 % der Vermietungen im Stadtgebiet getätigt verglichen mit 2006 (90 % des Flächenumsatzes) ein deutlicher Rückgang. Innerhalb der Stadt München war das Zentrum auch 2007 wieder sowohl der umsatzstärkste als auch der am meisten nachgefragte Stadtteil. Trotz fertig gestellter Neubauten innerhalb des Altstadtrings, hält die Verknappung an zusammenhängenden Büroflächen über 1.000 m² in hochwertigen Immobilien an. An den klassischen Bürostandorten entlang des Mittleren Rings steht den Mietinteressenten auch weiterhin ein breit gefächertes Angebot zur Auswahl.

Der Umsatzzuwachs des Umlandes lag mit unter an den Großanmietungen von Eigennutzern. Im Verlauf von 2007 konnte man beobachten, dass hochwertige Neubauten an peripheren Standorten mit guter Infrastruktur bei den Mietinteressenten an Beliebtheit gewonnen haben (siehe Business Campus Garching).

Zum Jahresende 2007 zeichnete sich ein allgemeiner Anstieg der Mieten im Vergleich zu 2006 an. Die Durchschnittsmiete erhöhte im Vergleich zum 4. Quartal 2006 von 14,00 €/m² auf 14,50 €/m² (Stand 4. Quartal 2007). Die Spitzenmiete kletterte im 4. Quartal 2007 auf 30,00 €/m².

Für das Jahr 2008 wird ein Flächenumsatz von guten 650.000 m² erwartet. Die Branche munkelt bereits von einigen Aufsehen erregenden Großgesuchen... damit könnten wieder 700.000 m² wieder erreicht werden.

Es sollte nicht außer Acht gelassen werden, dass der Immobilienmarkt sich von der allgemei-nen Wirtschaftsentwicklung nicht abkoppeln lässt. Es bleibt die Hoffnung, dass das prognosti-zierte Wachstum von 1,8 – 2,4% (je nach Studie und Zeitpunkt der Veröffentlichung) anhält. Bundesbankpräsident Axel Weber spricht am 23.1.2008 von kalenderbereinigten 1,6% in 2008.

„PROGNOSEN SIND SCHWIERIG, BESONDERS WENN SIE DIE ZUKUNFT BETREFFEN“
(BÖRSENWEISHEIT)

Summary

Flächenbestand:

Q 4 2007 18.600.000 m²

Umsatz:

Q 1 2007 190.000 m²
Q 2 2007 185.000 m²
Q 3 2007 219.000 m²
Q 4 2007 210.000 m²

Q 1-4 2007 804.000 m²

Q 1-4 2006 669.000 m²

(Q 1-4 2008 650.000 m²)

Leerstand:

Q 1 2007 1.450.000 m²
Q 2 2007 1.500.000 m²
Q 3 2007 1.450.000 m²
Q 4 2007 1.500.000 m²

Leerstandsquote:

Q 1 2007 8,1 %
Q 2 2007 8,2 %
Q 3 2007 7,88 %
Q 4 2007 8,1 %

Q 4 2006 8,6 %

Nachfrage*:

Q 4 2007 +

Spitzenmiete 1a:

Q 4 2007 20,00 – 31,00 €/qm

Durchschnittsmiete:

Q 4 2007 14,50 - 15,50 €/qm

Ausblick*: +

*: (++) sehr gut (+) gut (o) stagnierend (-) schwach (--) rückläufig